Ненужная история

Как предприниматель из Иркутска хотел сделать хостел в доме-памятнике, но у него ничего не вышло

Николай Кротенко отодрал от деревянной стены кусок старой дранки. Под ней оказался лист газеты 19-го века на французском языке. Николай обрадовался. Как можно аккуратнее отклеил газеты от стены, упаковал в картонную коробку. Решил сделать из них большое панно и после ремонта повесить в холле будущего хостела. Он размещался в памятнике деревянного зодчества, и панно отлично вписывалось в исторический интерьер. Но всё пошло не так, как планировал Кротенко. Старые французские газеты больше никому не пригодились. Уже три года коробка пылится где-то на полке в гараже.

Николай Кротенко открыл хостел «Ягода» в ноябре 2017 года. Выбрал для этого деревянный особняк 19-го века в центре Иркутска, на улице Байкальской, 21А. Здание входило в список вновь выявленных объектов культурного наследия. Тогда Николай точно не знал, что именно означает этот статус. Для него было важно, что хостел разместится в здании-памятнике, который отреставрировали под контролем государства.

Антон Климов для ЛБ
Николай Кротенко
Фото: Антон Климов для ЛБ

Владелец особняка, депутат областного парламента Дмитрий Бриток показал Кротенко акт приёма выполненных работ. Под ним стояли подписи руководителя областной Службы по охране объектов культурного наследия и руководителя городской структуры «Агентство развития памятников Иркутска». Подписи вызывали доверие и гарантировали, что ремонт сделан хорошо. Кротенко подумал: «Всё классно»,  в мае 2017 года заключил с Бритком предварительный договор аренды и начал делать интерьер.

Но оказалось, подписи чиновников не гарантируют ничего. Хостел проработал чуть больше года и закрылся в декабре 2018-го. С тех пор Николай Кротенко судится с бывшим собственником, пытаясь доказать, что здание изначально имело скрытые недостатки, из-за которых вести в нём бизнес было невозможно.

«Ты идёшь и трогаешь пальцами стену»

Николай долго выбирал помещение для будущего хостела. Деревянный особняк на Байкальской, 21А подошёл идеально. У него было сразу несколько преимуществ. Прежде всего, расположение. Дом стоял в самом центре города, имел собственный двор, где можно было устроить парковку для гостей. А самое главное, это был только что отреставрированный деревянный памятник конца 19-го века. Кротенко сразу решил, что у него будет хостел с историей.

Полгода Николай занимался внутренней отделкой особняка. Максимально сохранил в интерьере дерево, из которого был построен особняк. Потемневшие от времени лиственничные брёвна стен выбелил на три раза и покрыл лаком. Сделал новые деревянные полы. Только потолок оставил белым.

Во дворе хостела поставил старые ставни, которые во время реставрации рабочие сняли с окон и бросили во дворе. «Они трушные (родные — ЛБ) были, выше человеческого роста. Кованые гвозди, петли, — говорит Николай. — Туристы очень любили с ними фотографироваться. Даже иркутяне заходили во двор сделать селфи».

На первом этаже разместили общие комнаты с двухъярусными кроватями, оборудованные розетками и светильниками, большую кухню с обеденной зоной, санузлы и душевые на каждую комнату. Место там стоило 800 рублей. На втором этаже разместили бутик-отель с номерами за 2500−3000 рублей. Получился самый дорогой хостел в городе на 28 спальных мест.

«Ягода» была первым хостелом в жизни Кротенко. До этого он имел долю в бизнесе по выпуску пластиковых карт, который они с другом создали ещё в студенчестве. Предприятие до сих пор работает, но уже без Николая. Он вышел из бизнеса. Деньги вложил в хостел, дополнительно взял кредит в банке.

Антон Климов для ЛБ
Николай Кротенко
Фото: Антон Климов для ЛБ

Идея открыть собственный хостел возникла у Николая, когда он встречал в аэропорту съёмочную группу российского медиапроекта о фрирайде и путешествиях «Ride the planet». Свой 35-й фильм они снимали на Байкале, на Баргузинском хребте. Сейчас эту серию хочет приобрести Аэрофлот и показывать в самолётах. Кротенко выступил проводником для съёмочной группы. Он сам много лет занимается скитуром и фрирайдом, ходит зимой в горы и знает многих путешественников. «У нас есть хорошая фраза: горами надо делиться, — говорит Николай. — Вот я и хотел поделиться. Сделать такое место, куда могут приезжать путешественники со всего мира, чтобы посмотреть Иркутск и Байкал». Кротенко задумал создать концепцию «Сибирского гостеприимства», вшив в неё культурный код города, а потом масштабироваться. Второй хостел планировал открывать в Улан-Удэ.

«Туристы нас выбирали, потому что у нас был особняк 19-го века, а не гипсокартонная коробка, как у всех, — объясняет Николай. — Всё трушное, настоящее. Ты идёшь и трогаешь пальцами старую стену. А она из 8-метровых лиственничных брёвен, шершавых на ощупь, с трещинками. Это же настоящий музей в городе, только в нём живут люди. Это и было нашей фишкой. А когда у тебя хорошо и круто, в хостеле останавливаются интересные гости. И сразу находятся те, кто с ними хочет потусить. Выпить чаю с условным Биллом Гейтсом.

Антон Климов
Хостел Ягода, 2018 год
Фото: Антон Климов

На самом деле, ты никогда не знаешь, кто у тебя остановился и сколько у него денег на счету. Зачем чуваку, у которого куча денег, жить в одинаковом «Мариотте»? Если ему интересно узнать страну, людей, он не поселится в сетевой гостинице. Он что, к командировочным «пиджакам» будет вязаться: «Поговорите со мной, поделитесь впечатлениями». Ему ответят: «Чувак, может тебе витаминов дать»? А в хостеле завести беседу на общей кухне — это нормально. Здесь люди тусуются».

«Ягода» проработала больше года. За это время на «Букинге», крупнейшем сайте бронирований отелей, она получила оценку 9,5 баллов из 10. По словам Николая, ему удавалось обеспечить загрузку 50% даже зимой, когда у других хостелов она составляет 20−30%. «Я не задавал себе вопрос, когда это окупится, — говорит Николай. — Сначала ты сделай крутой проект, чтобы он на рынке показал культуру. И я его сделал. Просто у меня всё украли: деньги, три года жизни, мечту».

Трубы перемёрзли

Первыми гостями «Ягоды» стали медики из Улан-Удэ. Они приехали делать медосмотр сотрудникам гипермаркета «Абсолют». «Заселились. Всё круто, всем довольны, — говорит Николай. — И вдруг, поздно вечером звонок: «Алло, у нас вода не бежит в душевой».

Оказалось, вода в трубах превратилась в лёд. Их отогрели инфракрасной пушкой, но кардинально проблему это не решило. Душевые находились в маленьком прирубе к основному зданию. С наступлением морозов в нём стало очень холодно. Позже Николай начал выяснять причину. Снял в санузле кусок гипсокартона и увидел, что под ним — горелое бревно. Сверху фасад был зашит доской. Дом оказался, как павильон для съёмки фильмов. Снаружи красиво, а жить невозможно.

Трубы пришлось отогревать всю зиму. Когда морозы опустились до минус 40, превратилась в лёд вода в унитазах. В комнатах на первом этаже стало очень холодно. Пришлось эту часть хостела закрыть для гостей. Чтобы оттуда не дуло, соорудили полиэтиленовую завесу от потолка до пола и перекрыли вход.

Весной в санузлах на первом этаже вспучился пол и полопалась керамическая плитка. Оказалось, что фундамент в доме старый. Он был сделан из бутового камня, как у всех старинных домов в Иркутске. На месте улицы Байкальской, где стояла «Ягода», исторически было болото. Вся дождевая и талая вода до сих пор стекает сюда. Поскольку ливневой канализации в этом квартале нет, вода собирается под домом. Зимой она замерзает, а весной начинает оттаивать. Из-за этого дом по весне «ходит».

Антон Климов для ЛБ
Николай на территории своего бывшего хостела
Фото: Антон Климов для ЛБ

Позже, в августе 2018 года, специалисты из лицензированного ООО «Северный ветер» обследовали здание по заказу Кротенко и подтвердили: у него много скрытых недостатков. Это «повсеместное гниение бруса», «огневое поражение бруса», «просадки фундаментов», «выпучивание стен», «промерзание стен в санузлах, перемерзание инженерных систем». В отчёте говорится, что окна были установлены неправильно и плохо сохраняли тепло.

Кротенко письменно уведомил собственника о локальных разрушениях в здании, из-за которых невозможно вести бизнес и потребовал их устранить. В том числе — поднять фундамент и сделать ливнёвую канализацию. Собственник предложил делать ремонт за свой счёт, либо съезжать.

Основной договор стороны подписали 23 мая 2018 года. Позже все суды, вплоть до Верховного, решат: если Кротенко пользовался зданием целый год, прежде чем заключить договор, он не мог не знать обо всех его недостатках. Поэтому нельзя сказать, что арендатора ввели в заблуждение.

«А вы представьте себе ситуацию: я продал свою „Мазду“ за полтора миллиона, взял кредит и всё вложил в хостел. А хостел разваливается у меня на глазах, — говорит Кротенко. — При этом, у меня нет даже договора. Значит, нет юридических оснований хоть что-то предъявить собственнику. Конечно, я подписал договор и акт приёма-передачи здания. Я ещё и за собственником побегал, чтобы он поставил подпись. К тому же, основные разрушения начались после подписания договора в мае 2018 года. Зимой перемёрзли трубы, весной нас затопило, потом началось пучение грунта. Здание «заходило», на втором этаже в душевой разошлись полы и вода полилась вниз».

Антон Климов для ЛБ
Николай Кротенко идет по центру города
Фото: Антон Климов для ЛБ

«Ягода» закрылась в декабре 2018-го. К этому моменту Кротенко выяснил, что заниматься гостиничным бизнесом в особняке нельзя. По информации кадастровой палаты, территория предназначена под административное здание. Крайним остался Кротенко. Росреестр наложил на него штраф, счета заблокировали. Сам земельный участок оказался заложен банку в обеспечение кредита, который взял собственник. Ничего этого Кротенко не знал, когда начинал делать ремонт.

«Он арендный террорист»

Судебные тяжбы между собственником и арендатором идут с июня 2019 года. Кротенко проиграл все суды и должен выплатить собственнику около полумиллиона рублей. Это задолженность за аренду и коммунальные платежи. Но в сентябре этого года Кротенко подал новый иск в арбитражный суд. На кону стоит 7 млн рублей. Это штраф, который должен выплатить арендодатель, если расторгает договор по свой инициативе и без указания причин. Именно такие условия предусмотрены пунктом 5.4. договора аренды. Кроме этого, Николай добивается возмещения убытков на сумму 425 тысяч рублей.

«Когда мы заключали этот договор, я хотел доказать, что не хочу никого обманывать, — говорит Дмитрий Бриток. — Мне Кротенко предложил: „Давай впишем огромную сумму в виде штрафа. Этим ты гарантируешь, что не выгонишь меня“. Я согласился. Может, он сразу это планировал, он просто арендный террорист».

Суд проанализировал переписку предпринимателей и решил, что именно Кротенко захотел расторгнуть договор, а Бриток лишь согласился. В новом иске Кротенко по-прежнему настаивает, что договор был расторгнут по инициативе собственника.

«Он же памятник, кто его посадит»

Особняк по улице Байкальской, 21А около 20 лет назад был внесён в список вновь выявленных объектов культурного наследия. Тогда он принадлежал муниципалитету. В 2016 году город передал здание в уставной капитал ООО «Агентство развития памятников Иркутска». Это специальная структура, созданная мэрией в 2012 году для того, чтобы спасать разрушающееся историческое наследие. Старый доходный дом на Байкальской она тоже должна была спасти.

Иркутск считается одним из немногих городов, сохранившим историческую деревянную застройку. В конце 1990-х годов деревянный центр города даже был включен в предварительный список объектов всемирного культурного наследия ЮНЕСКО. Но попасть в основной список он так и не смог. Деревянный центр города за короткий срок изрядно поредел. С 2001 года город потерял 30% деревянных домов из списка вновь выявленных объектов. Если в 2011 году в Иркутске было 618 таких строений, то к 2018 году из этого списка вывели 191 дом.

Антон Климов для ЛБ
Николай Кротенко в центре Иркутска
Фото: Антон Климов для ЛБ

«АРПИ» должно было создать систему по восстановлению деревянного наследия. Мэрия передавала в уставной капитал «АРПИ» памятники, требующие реставрации. Агентство через конкурс искало инвестора, который за свой счёт делал реставрацию и после этого получал здание в собственность. Важно, что «АРПИ» и областная Служба по охране объектов культурного наследия контролировали весь процесс реставрации. Акт на ввод в эксплуатацию отреставрированного памятника подписывали обе структуры. Эти подписи должны стать гарантией качества реставрации.

Именно по этой схеме Дмитрий Бриток получил здание и участок по улице Байкальская, 21А. После реставрации он выкупил старый доходный дом площадью 194 квадратных метра с участком в центре города по цене трёхкомнатной квартиры в спальном районе Иркутска, за 3,3 млн рублей. У «АРПИ» и Службы по охране объектов культурного наследия не возникло вопросов к качеству реставрации.

Уже в августе 2017 года по заказу Дмитрия Бритка была выполнена государственная экспертиза. Эксперт Людмила Гуревская сделала вывод, что здание не представляет собой исторической и архитектурной ценности. В сентябре оно было выведено из реестра вновь выявленных объектов. После этого собственника автоматически освобождают от всех обязательств по сохранению здания. Затем оно было выставлено на продажу по цене 25 млн рублей.

Антон Климов для ЛБ
Николай Кротенко идет по центру города
Фото: Антон Климов для ЛБ

В апреле 2018 года Дмитрий Бриток сложил с себя полномочия депутата Законодательного Собрания. В кулуарах говорили, что он уезжает из региона. В ноябре 2018 года Октябрьский суд Иркутска вынес постановление о заключении под стражу и.о. генерального директора АРПИ Сергея Властина. Следственный комитет возбудил в отношении него уголовное дело. Его подозревают в незаконном отчуждении земельного участка в центре города.

«Ни у кого не возникло претензий к реставрации»

Руководитель общественной организации «Наследие» Дмитрий Разумов, который участвовал в создании «АРПИ», говорит, что сегодня к работе структуры накопилось много вопросов. Хотя именно через «АРПИ» было отреставрировано и возвращено к жизни более четырёх десятков иркутских «деревяшек». «Но потом через „АРПИ“ фактически начали выводить из муниципальной собственности земельные участки в центре города, — добавляет Разумов. — На улице Кожова был сформирован участок, на который планировали перенести утраченный объект. „АРПИ“ отыграло конкурс, а в итоге на этом месте появился бизнес-центр. Мой прогноз очень пессимистичный».

Разумов отмечает, что любую реставрацию контролирует Служба по охране объектов культурного наследия. Поэтому вопросы следует задавать именно ей.

Источник в «АРПИ», пожелавший сохранить анонимность, говорит: ни у кого не возникло претензий к самой реставрации объекта по Байкальской. Обычно собственников обвиняют в том, что они выводят здание из памятников, сносят его и строят на этом месте совершенно другой дом. Вторая распространённая претензия — не сохраняют старые фрагменты постройки, в итоге получается новодел. Например, при переборке стен полностью меняют брёвна, вместо деревянных окон вставляют пластиковые.

«Здесь как раз нет таких вопросов, — отмечает наш собеседник. — Здание никто не снёс. Наоборот, оно получило вторую жизнь. Старые элементы в нём максимально сохранены. Поэтому оно и промерзает. Старый дом имеет свои недостатки, арендатор должен был об этом подумать». В охранных обязательствах указано, что предметом охраны в этом здании были элементы декора, объёмно-планировочные решения. Но фундамент как раз никто не требовал охранять.

При этом собственник просто не мог сделать ливнёвую канализацию, как того требовал арендатор. «Это нереально для одного предпринимателя, — говорит источник из «АРПИ». — Ливнёвку нужно делать во всём квартале. Это задача мэрии».

Антон Климов
Хостел Ягода, 2018 год
Фото: Антон Климов

Надежда Красная, председатель Общественного совета при службе по охране объектов культурного наследия, говорит, что усиление фундаментов при реставрации старых домов проводится почти всегда. Это обычная практика, потому что мало отреставрировать памятник, его нужно приспособить к современному использованию. По мнению Красной, в данном случае можно говорить о ненадлежащем надзоре со стороны областной службы.

Архитектор Михаил Степанов разрабатывал проект реставрации для старого доходного дома. В своем обследовании он отмечал, что фундамент нуждается в замене, к дальнейшей эксплуатации непригоден. Основной сруб и прируб к нему требуют частичной переборки с заменой повреждённых брёвен.

«Нам заказали проект реставрации, мы его разработали, — пожимает плечами Степанов. — Но собственник не обязан его выполнять. Он вообще мог заказать другой проект. Если здание — памятник, он может выполнить только ту часть работ, на которую у него есть деньги. Продал его — обязательства переходят к новому собственнику. А если здание выведено из памятников, все обязательства по охране отпадают сами собой. Мне по-человечески арендатора жалко, но нужно документы проверять, прежде чем что-то подписывать. Я и на суде так сказал».

Когда начались судебные тяжбы, Николай Кротенко сделал запрос в Службу по охране объектов культурного наследия и попросил предоставить ему проектную документацию на проведение работ по сохранению доходного дома. Как следует из ответа чиновников, проект в итоге выполняло ООО «Иркут-инвест». Однако, предпринимателю ответили, что документ в архиве службы отсутствует. С разработчиков тоже нечего спросить, ООО «Иркут-Инвест» был признан банкротом. В постановлении суда это обстоятельство не упоминается.

«Слово „памятник“ — это как чёрная метка»

Старый доходный дом на Байкальской больше не носит статус памятника. Вместо «Ягоды» в нём по франшизе работает хостел «Hi Loft». Его владелец Андрей Заяхаев сделал ремонт и зашил деревянные стены гипсокартонном, на пол постелил ламинат.

Заяхаев рад, что здание выведено из памятников. Он говорит: «В Иркутске слово „памятник“ воспринимается как черная метка. Я считаю, если памятник — рисков гораздо больше. Бизнес готов ухаживать за зданием. Но если ты в памятнике, к тебе придёт десять проверяющих, и замучают до смерти. Поэтому здания и выводят из памятников. У нас памятник, это как будто мавзолей, там жизни быть не должно».

Антон Климов
Хостел Ягода, 2018 год
Фото: Антон Климов

Заяхаев подумывает в будущем выкупить здание. Если это случится, сносить его он не собирается, но хотел бы приподнять фундамент. Он уже смирился с тем, что каждые два года придётся перекладывать плитку в ванной. Говорит, что его это устраивает. В пластиковые короба, которыми закрыты водопроводные и канализационные трубы, зимой Заяхаев ставил небольшие «теплодуйки». Иначе вода в трубах замерзала. В санузлах пришлось установить дополнительные обогреватели. За электричество в зимние месяцы он платил по 20−25 тысяч рублей.

Пока «Hi Loft» не вышел на рентабельность. По бизнесу сильно ударила пандемия. «В апреле было 72 тысячи рублей выручки, мне на зарплату людям не хватило, — рассказывает Андрей Заяхаев. — Хорошо, собственник пошёл навстречу, он только с 1 августа включил аренду». Хостел для Заяхаева — не единственный проект. «Мой основной бизнес — „купи-продай“, я бы так назвал», — говорит он.

Заяхаев планирует обнести дом тепловым контуром, чтобы зимой стены не промерзали. Хотел поставить во дворе капитальную баню, но выяснил, что один только проект и согласования надзорных органов обойдутся в миллион рублей. Решил поставить временное сооружение без фундамента. Его не нужно ни с кем согласовывать. У входа во двор планирует поставить павильон с шаурмой. Он надеется, что эти дополнительные услуги помогут вывести хостел в плюс. Заяхаев посчитал, что за десять минут мимо хостела проходит в среднем 40−60 человек.

«О том, что здание проблемное, я понятия не имел, когда заезжал, — говорит Заяхаев. — По-честному, дом надо поднимать на метр, чтобы его не топило. Проблема в том, что собственнику это не мешает, и он ничего делать не планирует. А со стороны города нет предписания поднять. По факту, дом не памятник, поэтому надзорным органам на него теперь плевать. Я, конечно, жалею, что не связался с Николаем сразу. Может, это позволило бы избежать каких-то рисков. Но я всё равно сумел сделать хороший хостел».

«Из города я ухожу»

Когда «Ягода» закрылась, несостоявшемуся хостельеру пришлось пересесть из машины на автобус и научиться жить без пластиковых карт. Его счета заблокированы до сих пор. «Поначалу была паника: всё арестовано, всё пропало. А потом я понял — не пропало, — говорит Николай. — Деньги берёшь, идёшь хлеб покупаешь, за автобус платишь. Я сейчас испытываю величайшее удовлетворение от отказа от банковских карт. Вот есть у меня 25 рублей в кармане, чтобы заплатить за проезд, и мне кайфово. Это кайф от простоты».

Сейчас он зарабатывает на жизнь ремонтом квартир. Нужно платить адвокатам, выплачивать кредит банку. «Работаю руками, как строитель, — говорит Николай. — Но мне это не нравится. По образованию я кибернетик. Потом ещё выучил английский, чтобы работать в хостеле. Я не хочу класть плитку».

Выплачивать штрафы за нецелевое использование земельного участка он не собирается. Говорит: «Я всё равно официально закрою эту историю. Но если сейчас заплатить, деньги потом не догонишь».

Антон Климов для ЛБ
Николай Кротенко в центре Иркутска
Фото: Антон Климов для ЛБ

Кротенко считает решение суда несправедливым. «Я же не поехал в другую страну гастарбайтером, — говорит он. — Я хотел в своей стране, в своём городе построить новый бизнес. А в суде мне говорят: „Ты сам виноват“.

Я же задумал это не просто так. Если бы мне нужно было заработать денег, я бы купил ящик мандаринов подешевле, а продал подороже. Но я хочу здесь создавать. Я открыл лучший хостел не в подвале, а в особняке 19-го века. Вот это я называю своим городом, так я вижу его развитие, и это находит отклик у других людей. Город должен быть про человека. Про что Иркутск, я не знаю».

Николай планирует начать новый проект. Но сначала он убедится, что все документы заполнены правильно. «Чему меня научила та история? Бумаги проверять, всё читать, никому не верить на слово, — говорит Николай. — Теперь я занимаюсь бумагомарательством, как маленький чиновник, и готовлюсь к большой презентации. Именно горы и Байкал — вот моя новая история. В городе дырки на дорогах и коррупция. Из города я ухожу. Связываться с иркутскими памятниками для меня теперь — это табу. Но это не значит, что город меня выдавил. Все будет хорошо. Впереди вечность, и я её проработаю. Вот у тебя всё было, а сейчас ничего нет и всё можно начать заново».

Следите за новыми материалами